A compra de um imóvel, por si só, já deve ser cercada de cuidados especiais, porém, quando se compra um imóvel de uma incorporadora e que ainda vai demorar alguns meses – ou anos – para ficar pronto, precisamos abrir os olhos para alguns detalhes em particular. Confira abaixo.
1) Observar os prazos de entrega e de carência. Os prazos devem estar bem especificados no contrato e qualquer desrespeito a eles deve ser notificado, visando a possível resolução do contrato com a devolução parcial das parcelas pagas e/ou a indenização por perdas e danos;
2) Cuidado com a multa por atraso. A multa por atraso de pagamento das parcelas não pode exceder a 2%. Quanto à multa por descumprimento total do contrato (no caso do comprador desistir da compra), esta tende a ser muito gravosa para o adquirente, tenho muitas vezes que ser discutida em juízo, à luz do que diz o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (ou o art. 413 do Código Civil).
3) Examinar se o imóvel está hipotecado. Apesar da proibição da venda de imóvel hipotecado (Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico) ainda há discussão sobre a legalidade ou não desta venda. De fato é comum que a incorporadora hipoteque o terreno à instituição bancária para garantir o pagamento da dívida que fez para executar a própria obra. Se o imóvel estiver hipotecado é necessário que se analise com cuidado como se dará a liberação, sempre sabendo que ainda haverá o risco.
4) Saber quem arcará com as custas de ligação dos serviços essenciais. Muitos contratos preveem que as ligações de água, esgoto e energia por exemplo se darão por conta do adquirente. Fique de olho.
5) Transferência de direitos e obrigações. Verificar se há a possibilidade de transferir os direitos e obrigações do contrato para terceiros pois em muitos casos é cobrado um valor à parte para isso.
6) Se atentar para a data e a forma da transferência da posse. É importante saber esta data em razão da responsabilidade em pagar os tributos e condomínios do imóvel, que passa a ser do comprador após ele receber – física ou juridicamente – a posse. Normalmente a transferência da posse é feita após a liberação do financiamento ou da outorga do “habite-se” e é ilegal a incorporadora obrigar o comprador ao pagamento dos condomínios sem entregar-lhe a posse.
7) Responsabilidade pela obtenção de eventual financiamento. As incorporadoras muitas vezes cobram multas e juros dos adquirentes quando estes não conseguem o financiamento. As vezes até se negam a entregar as chaves caso não seja paga esta “parcela” do pagamento. O fato é que, como não entregaram as chaves (ausente a posse), têm obrigatoriamente que arcar com as despesas de condomínio.
8) Registrar o contrato no Registro de Imóveis. Finalizada a compra, é imprescindível que o contrato seja registrado o mais rápido possível, visando que este valha contra terceiros e garantindo o direito do comprador.
9) Exigir que, com o término da obra, seja finalizada a instituição formal do condomínio para que se consiga a matrícula regular da unidade imobiliária. Para tanto é necessária a especificação do condomínio (com a fração ideal de cada unidade), a minuta da convenção, certidão de recolhimento dos tributos da obra (ISS, INSS) e auto de conclusão (“habite-se”). Somente após a entrega destes documentos no Cartório de Registro de Imóveis é que estará realmente instituído o condomínio. O não pagamento dos tributos pela construtora certamente gerará prejuízo aos compradores.
10) Faça uma vistoria. Se você puder, é importante contratar um engenheiro ou arquiteto independente para realizar uma vistoria antes (ou logo após) de receber o imóvel. Esses profissionais vão verificar imediatamente eventuais erros de construção, metragem, qualidade que, para nós, são invisíveis a olho nu. Com o memorial descritivo e a planta do imóvel ele será capaz de encontrar eventuais desconformidades que devem ser reclamadas o quanto antes, pois o prazo para algumas reclamações é curto (sobre defeitos na obra